从物业公司到业主自治，小区管理费不降反升。在不断投入对小区环境、基础设施进行改造的前提下，两年下来，小区自管小组还结余费用60余万元——在樊城区盛融青城小区，这一听起来像天方天谭的事情，通过业主自治成为现实。
这个小区是怎么做到的？6月30日，记者来到该小区走访，寻找“自治密码”。
自治蝶变：从“无人管”到“焕新颜”
盛融青城小区位于樊城区清河路，与襄阳市长征路小学隔马路相望。
这个小区建成于2007年，拥有12栋楼（11栋住宅楼）、600多户2000多个居民。
据了解，业主入住后，小区物业是开发商选聘的前期物业，一直到2021年12月。
14年间，物业与小区业主相处得并不融洽。在业主们看来，主要原因是物业“不积极作为”，墙面渗水、路灯不亮、围墙破损、监控形同虚设……各种问题层出不穷，但业主们看不到解决的行动。
小区成立业主委员会后，召开业主代表大会，对物业公司的服务进行评价，请业主们决定物业公司的去留。结果可想而知：超过三分之二的业主要求重新选聘新物业。
2023年2月15日起，盛融青城小区业主委员会开始代管小区物业。然而，因为都不是专职人员，代管物业给业主委员会带来了极大压力。
无奈之下，业主委员会先后两次召开业主代表大会，商量选聘新物业事宜。但80%以上的业主赞同实行小区自治，不再选聘新物业。“谁知道新来一家物业公司又是什么样？”业主李女士说。
于是，小区开始了以业主委员会为代表的业主自治，从此开启了小区旧貌换新颜的历程。
“业委会真是把小区装进了心里！”居民毛女士指着新增的安全设施感慨道。王女士则对小区环境变化赞不绝口：“你看这花开得多漂亮！”她特别提到新建的车棚，“现在不管刮风下雨还是下雪，再也不用担心安全问题了。”
曾经困扰居民的停车难题也得到缓解。业委会在小区“犄角旮旯”巧妙挖掘空间，新增12个车位。居民赵先生正是通过公平的抓阄，幸运获得一个车位：“解决了我的大难题！”
不仅如此，自治以来，业主委员会维修漏水屋顶、改造小区门禁道闸、更新小区监控、修复围墙、改造路面等、开展晾晒区等，小区焕了新颜。
运转密码：亲力亲为+聘请专人
物业管理是一个专业性较强的行业， 要管好一个有着2000多人的小区，单凭热情是不够的。那么，盛融青城小区业主委员会是如何做到健康运转的呢？
业委会主任王明武道出了自治的密码：亲办亲为+聘请专人。
王明武告诉记者，决定自治后，他和业委会其他成员就开始着手制订自治实施方案。“没有规矩不成方圆。”王明武说，自治必须要按照一定的规矩来，规矩制订出来并经业主大会通过后，所有人都得遵守。
按照自治实施方案，王明武作为专职人员牵头负责小区物业管理的全部事务，业委会副主任陈冬凤、张国现作为专职人员协助，其他兼职委员和小区楼栋长、单元长配合。
关于水电、保安、保洁、财务等岗位，自治小组聘请了专业人员担任（以在小区工作过并熟悉小区事务的人员为主）。遇到管道疏通、屋顶维修等工作，自治小区则通过“货比三家”的方式聘请专业人员承担。
人员配齐后，业主委员会开始广泛征集业主意见。然后对问题进行归类，按照轻重缓急的原则，逐一消化解决。于是，就出现了前文中所说的小区“焕新颜”的蝶变。
那么，自治小区对小区进行改造，钱从哪里来？
王明武告诉记者，该小区基本没有广告等公共收益，收入的全部来源就是物业费+停车费。自治后，自治小组坚持住宅按原物业0.7元/平方米的标准收费，停车位按70元/月的标准收费。小区改造维修费，以及正常运转的各项成本，均从两项收费中支出。即便如此，一年竟然结余30余万元，自治两年结余达到了60余万元。
取之于民，用之于民。2024年，业委会直接回馈业主——每户免收两个月物业费。
另外，结余的钱并非闲置，而是重新投入小区升级。自治小组对二号楼、三号楼进行了改造，一号楼改造也正在进行中。决策过程充分体现民主：设计图纸与规划施工方案均通过楼栋长广泛收集业主意见，业委会实地调研后确定最终方案。
在小区改造过程中，为了节省费用，凡事业委会成员都要“亲力亲为”。王明武坦言：“我们业委会既是民工又是水电工，修修补补、画图纸都自己干。”资金有限与团队非专业的现实，迫使他们精打细算，采用“一栋一栋改”的渐进策略。
制度创新：微偿服务激活持续动能
物业公司治理小区，不可能无偿地义务服务。对于自治，也是一样。
自治后，要想将小区的良好治理局面长久维持下去，不能仅靠业委会成员的热情和义务奉献。盛融青城广大业主就正确地认识到了这个问题。他们通过召开业主大会民主表决，创新设立了“微偿”机制：业委会中的三位核心成员作为物业管理的专职人员，每月发放3500元工资，其余业委会成员及楼栋长每月发放100元津贴。
这一机制有效调动了积极性7名业委会成员带领12名楼栋长合力治理，推动小区从“无人管”的困境迈向“一起管”的新格局。
居民王女士对自治最满意之处在于“收费便宜”和“账目明白”：“他们把每一笔账目都公开，我们也晓得每一笔钱花在哪儿了。”
王明武指着小区大门处的信息栏告诉记者，小区收入的全部账目定时公布，每一笔收支都清清楚楚。年终还要请第三方机构进行审计，再向全体业主公示。
小区所在社区的主要负责人总结盛融青城的模式为“三议两公开”：业委会提议，楼栋长和业主代表商议，业主大会决议；实施结果与决策过程均公开透明。
樊城区住建局物业办负责人赵雪强也高度评价：“公共收支透明，每年请第三方审计，收支定期张榜公布——资金透明赢得了业主信任。”
赵雪强还表示，盛融青城小区的实践揭示：物业费并非越低越好，关键在于每一分钱的价值是否被看见与信任。当业主成为家园治理的主人，当专业精神与奉献热情在阳光下汇合，老小区也能生长出持续发展的根系。
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首席记者：李兴会
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