随着私家车普及，老旧小区“停车难”日益成为城市治理痛点，由此引发的物业矛盾也频频出现。近日，樊城区东风路东风春城小区新业主王先生反映：同为小区业主，有人每月仅交40元停车费，而他却被要求缴纳300元，相差高达260元。记者对此进行了深入调查。
新业主的困惑：我的车为何是“商户”？
“同一片屋檐下，我的车怎么就成了‘商户’？”于2023年购入东风春城小区住宅的王先生诉说着他的不解与不满。
原来，他收到物业通知，其车辆需按“商户”标准缴纳每月300元的停车费。这让他难以接受，因为他了解到，小区内其他住宅业主的停车费仅为40元/月。
“我买的是住宅，是这里的业主，为什么不能享受同样的停车待遇？”王先生说。
物业的无奈：配额已满，规则使然
面对王先生的疑问，小区物业负责人徐经理坦承收费差异属实，但强调这是小区历史形成的停车位严重短缺及既定规则下的“无奈之举”。
记者在东风春城小区看到，这个集住宅与商业于一体的混合小区，地面空间局促。徐经理介绍，小区共有住宅业主222户，商业业主（商户）885户。早在2018年6月，为缓解停车难，物业在征得街道办事处、社区居委会、派出所及消防部门同意后，在地面施划了100个标准车位。即便如此，车位缺口依然巨大。
“僧多粥少，只能想办法分配。”徐经理解释道，经多方会议协调并征求业主意见，最终根据建筑面积比例（住宅60%，商业40%）对这100个车位进行了分配：住宅业主分得60个配额，每户限登记1辆车，每月仅收取40元服务费（不含车位占用费）；而商户则无固定配额，其车辆不得长时间占用地面车位（超过30分钟按临时车计时收费：30分钟至2小时5元，后续每小时加收2元）。商户若有长期停车需求，只能选择停入收费更高的地下室（360元/月，含300元车位占用费和60元服务费）。
“‘住宅优先、限制商户地面停车’的核心规则，出发点是为了最大限度保障住宅业主的基本停车需求。”徐经理强调。然而，即便有此规则，当时登记进入系统的住宅车辆已近180辆，60个车位早已供不应求。
现行政策的由来：多方协商的共识
对于王先生这类“新购住宅业主按商户标准缴费”的情况，徐经理表示，这绝非物业单方面决定，而是社区、业主代表、物业三方共同商议的结果。
为解决日益尖锐的停车矛盾，2020年9月19日，由小区所在社区居委会牵头，组织小区业主代表（包括楼栋长、单元长、党员代表）及物业公司，在社区会议室召开专题会议。会议形成关键决议：即日起，物业不再新增录入可停放地面车位的住宅业主车辆；已录入系统的唯一车辆（通常对应早期业主），继续按40元/月标准缴纳地面车位服务费；业主新增车辆（无论是否首辆车）及原有第二辆车，一律停放地下停车场，费用统一为300元/月。
王先生作为2023年才入住的新业主，其车辆自然无法再挤入早已饱和的60个地面“福利车位”，只能适用会议决议的第三条，按300元/月的标准停入地下停车场。
破解之困：寻求良策步履维艰
东风春城小区所在地社区居委会负责人向记者证实，该小区地处繁华商业区，建筑密度高，加之历史规划遗留问题，停车矛盾异常突出，是典型的“硬骨头”。多年来，在街道办事处的指导下，社区居委会与物业公司多次联动，试图寻找更优解。
徐经理坦言，物业方面为寻求破局之道付出了诸多努力：通过悬挂横幅、群发短信、设置展板、发放问卷等多种形式，广泛征集业主意见和解决方案。例如，2022年6月5日，物业专门印发了《东风春城小区住宅业主停车方案调查问卷》，提出了包括“轮流停”、“谁先回来谁先停”、“抓阄决定”、“价高者停”等四种具体方案供业主选择，并开放业主自提方案。然而，调查结果显示，“大多数业主支持维持现行停车方案”。
“我们非常理解新业主的感受，也迫切希望能找到更公平、更能满足需求的方案。但现实是，在现有物理空间的情况下，任何调整都可能触动既得利益，引发新的矛盾。”徐经理的语气中透露出无奈，“维持现状，似乎成了当前阻力最小的选择。但我们的大门始终敞开，欢迎任何有建设性、可操作的良策。”
记者手记
东风春城小区的停车费“双轨制”，是特定历史条件下，在极度稀缺的公共资源面前，通过特定程序形成的分配方案。它暂时缓解了最紧迫的矛盾，却也在业主群体内部制造了新的不公感。王先生的困惑，不仅是一个个体的诉求，更是城市快速发展中，众多老旧小区在有限空间与激增需求之间如何寻求动态平衡的缩影。破解这一困局，需要物业与业主的互信沟通，需要社区基层组织的智慧协调，更需要城市规划与管理的长远眼光与切实投入。当“增量”空间难觅，“存量”资源如何更公平、更有效地分配？这道题，考验着城市治理的精细化水平。
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首席记者：李兴会
编辑：李潇凝 | 校对：李兴会
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